Boletín N°2

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Abril, 2013
Nota Editorial

Dentro del sistema habitacional, el mercado inmobiliario es un componente clave para comprender las distintas lógicas que están presentes en la producción del hábitat residencial. Si bien tiene sus reglas propias y se orienta directamente a un sector de la población, la demanda solvente, la dinámica y accionar del mercado inmobiliario incide fuertemente en todo el sistema, donde además se despliegan las acciones del Estado y aquéllas que responden a las situaciones de mayor precariedad que tienden a resolverse con independencia de aquellos.

Con este segundo número del Monitor Habitacional comienza a consolidarse una línea de trabajo que aspira a brindar información útil a los distintos actores del sistema habitacional, en particular los vinculados al mercado inmobiliario. Esperamos que las consultas al mismo resulten orientadoras de la dinámica del sector al tiempo que los comentarios y sugerencias que deseen realizarse resultarán de mucha utilidad para nuestro trabajo.

Abstract contextual

Los datos del sector inmobiliario están en sintonía con la desaceleración general del nivel de crecimiento de la economía uruguaya y con los ritmos globales de expansión, proceso sostenido básicamente por las grandes economías emergentes, mientras las de la zona euro y EEUU aun muestran las consecuencias de la persistente crisis de sus economías que ya lleva 5 años.

Es así que durante el pasado año 2012, el PBI nacional creció 3,9%, frente al 6,5% de crecimiento registrado en 2011, según cifras del Banco Central del Uruguay.
Pese al descenso relativo, con este dato se completa una década de crecimiento consecutivo y muy por encima de la media histórica de la economía uruguaya, aunque por debajo de los registros de la última década signada por fuertes crecimientos anuales.

Cabe destacar que en este contexto fue la Industria de la Construcción que registró un crecimiento durante 2012 del 19% siendo el sector más dinámico de la economía, fuertemente impulsado por la construcción de la planta de celulosa de Monte del Plata.

Stock Habitacional

Según el Censo 2011 en el país existen 1.389.740 de viviendas, de las cuales 253.176  están vacías o son estacionarias, lo que representa un 18% del total. En Montevideo el stock habitacional alcanza las 520.538 de las cuales 48.525, un 9% están desocupadas.

Tenencia y acceso a la vivienda

Los datos de la Encuesta Continua de Hogares (ECH) de 2012 muestra que el 59,3% de los hogares uruguayos son propietarios de su vivienda, el 19,2 % son inquilinos y el 21,5% son ocupantes de la vivienda que habitan (0.8% sin permiso-20,7% con permiso de los propietarios). Estos datos a nivel país no muestran grandes cambios con respecto a los datos de un año atrás (ECH 2011), salvo por una décima de punto (0,1%) de incremento en el porcentaje de inquilinos y con respecto a los ocupantes donde se registra una baja de 0,2%.

El departamento con mayor número de hogares inquilinos sobre su población es Montevideo con 24,9%. Una baja de 0,1% respecto aun año atrás. Mientras los hogares capitalinos propietarios amentaron 0.7%.

El departamento con mayor porcentaje de hogares propietarios es Artigas con 67,8%, a la vez que es el que tiene menor número de inquilinos con 10.1%.

El departamento con mayor nuecero de ocupantes del hogar que habitan es Durazno con 31,1%, registrando una baja de 0,3%. En tanto es Florida el departamento con mayor porcentaje de hogares ocupantes sin permiso, con 1,5%.

Viviendas con Problemas Múltiples

El porcentaje de viviendas con esta situación estructural en 2012 se ubicó en 8,4% del total, lo que supone una importante reducción del 1,4%.
Cerro Largo y San José son los departamentos con mayor parte de stock bajo esta situación de múltiples problemas con 15,5% y 15,4% respectivamente. Aunque en ambos se observa una mejora respecto a un año atrás.
Soriano, Montevideo y Flores son los que tienen menor porcentaje de viviendas con problemas múltiples.

INDICADORES DE ACTIVIDAD INMOBILIARIA

Cantidad de Compraventas de Viviendas

El precio del metro cuadrado de compraventa aumento 1,5% en dólares durante el tercer trimestre (julio-setiembre) del año 2012. Según los últimos datos procesados por el Instituto Nacional de Estadística la cantidad de compraventas cayó un 1% en comparación al trimestre anterior y registra una baja aún mas pronunciada, del 6%, con respecto al mismo periodo del año anterior. Esta desaceleración del nivel de compraventas ha sido una constante en los registros observados durante el 2012 con respecto a un año atrás. La baja en el número de estas transacciones es del 10% en relación al promedio observado durante el año 2011. Y el grafico permite confirmar esta baja, aun cuando la evolución en el mediano plazo (desde 2006 a la fecha) muestra un nivel de transacciones relativamente constante en el rango entre las 1500 operaciones mensuales.

En función de los datos parece relevante indicar que, pese a la caída constante en los niveles de compraventas que se vienen observando en el último año, los precios de las propiedades siguen aumentando. Tal como lo indica el gráfico precedente, la cantidad de compraventas caen significativamente en relación al promedio de 2011, mientras los precios continúan su senda ascendente.

Si analizamos este proceso en términos absolutos, se observa que durante el mes de setiembre del 2011 se realizaron en todo el país 7.967 operaciones de compraventa, mientras en setiembre del año pasado el numero de estas transacciones cayo a 5.892, lo que implica una baja de 2.075 operaciones. Similar comportamiento se verifica en la cantidad de promesas e hipotecas durante el mismo periodo considerado.

En síntesis, los datos sobre el nivel de actividad inmobiliaria en el segmento de compra ventas parece estar procesando una lenta desaceleración en sintonía con los niveles generales de la economía. Esto estaría alejando del horizonte las alarmas de una posible burbuja inmobiliaria en curso dentro de nuestra economía. No obstante aún resta ver como evoluciona el nivel de precios que todavía no ha dado cuenta de la caída de la demanda que revelan los datos. Aquí pueden estar operando diversos factores, entre ellos, la fuerte segmentación del mercado que pese a una relativa desaceleración sigue ampliando la oferta de viviendas suntuarias en la costa montevideana y en Punta del Este, y que pueden estar presionado al alza los promedios de precios del metro cuadrado de compraventas, pese a que el volumen de demanda se encuentre a la baja. Otro elemento a considerar son las restricciones impuestas en Argentina para la salida de dólares de ese país. Estas medidas parecen estar afectando el volumen de inversiones inmobiliarias del vecino país en áreas y tipologías de alto costo.

Cantidad de Compraventas por Departamentos del país

Si se toma como referencia el mes de setiembre de 2012, se observa que en Montevideo se concentra el un tercio de las operaciones de compraventas realizadas en el país. En tanto Canelones acapara un 15%, Maldonado poco mas del 13%. El cuarto puesto lo ocupa el departamento de Rocha que con 5,6% supera la actividad inmobiliaria ocurrida en el departamento de Colonia que representa un 4,8%.

El resto de los 15 departamentos del país suponen un 28,5% de las compraventas del periodo de referencia.
Esta distribución territorial de la actividad inmobiliaria se mantiene en las mismas coordenadas de mediciones anteriores al año pasado, con la salvedad de que cae la participación de Rocha en el total del país, que en el primer semestre del año había alcanzado al 7,6% del total.

Mercado de Alquileres

Según el informe de actividad inmobiliaria del INE el ultimo dato disponible del valor promedio del alquiler con contrato vigente en Montevideo a setiembre de 2012 fue de 7.319 pesos. Los barrios donde los alquileres alcanzan mayores valores promedios son Punta Carretas (11.063 pesos), Pocitos (10.389 pesos), Malvín ($u10.306) y Parque Rodó ($u9.488). En tanto entre los barrios con los precios mas bajos de alquileres se encuentran Casavalle ($u 4.305), Jardines del Hipódromo ($u 4.734) y Cerro ($u 5.195)

Cabe mencionar que, dado que muchos de estos contratos pueden tener mucho tiempo de efectuados, sus valores pueden tener cierto defasaje con los valores promedios del mercado a la hora de realizar un nuevo contrato.

Nuevos contratos de alquiler

Según el INE los contratos realizados durante el año móvil comprendido entre diciembre de 2011 y el mismo mes de 2012 experimentaron una suba promedio del 20% en relación a los contratos vigentes. De este modo el valor promedio de los nuevos contratos de alquiler en Montevideo se elevo a 8.629 pesos uruguayos. Esta suba supone un encarecimiento de los alquileres del entorno del 11% en el año de referencia, puesto que la inflación para el periodo ronda el 9%.

Cabe agregar que esta suba de los precios de alquileres es generalizada para todos los barrios de Montevideo con independencia de sus características, tal como lo muestra el gráfico adjunto.

Precio y cantidad de alquileres

Debe consignarse que a pesar de estas subas de precios la cantidad de alquileres contratados durante el pasado año ha ido en aumento. Mientras en setiembre de 2011 se realizaron 692 contratos, en setiembre de 2012 se concretaron 746, lo que supone un incremento cercano al 8%.

Precios de alquileres e ingreso de los hogares de Montevideo

Este mayor acceso por parte de las familias a contratos de alquileres formales ocurre a pesar de que los precios promedio de los arrendamientos representan un porcentaje mayor de los ingresos de los hogares en relación a 2006. En efecto, y tal como lo muestra el grafico precedente, a setiembre de 2012 los alquileres promedio representan un 22% del ingreso de los hogares, mientras 6 años atrás representaban un 16%. Esto muestra el progresivo encarecimiento que han experimentado los alquileres a pesar de la mejora general del nivel de ingresos de los hogares procesada durante estos años.

Mercado Metropolitano de Alquileres

Canelones
Otro aspecto llamativo de la evolución del mercado de alquileres en nuestro país refiere a los precios pagados por arrendamientos en el departamento de Canelones durante el pasado mes de setiembre. En particular el caso de la Costa de Oro cuyo promedio de alquiler llega a $u 8.517, ubicándose un 14% por encima del promedio capitalino, habiendo registrado una suba del 17% durante el último año. A su vez la Costa de Oro concentra el 35% de todos los contratos de alquileres vigentes en el departamento.

Otras localidades canarias como Las Piedras, La Paz, Canelones, Pando y Salinas si bien muestran precios promedios de alquileres muy por debajo de los pagados en la Ciudad de la Costa, igualmente muestran altas tasas de subas. Por ejemplo en la ciudad de Pando el alquiler promedio se ubico en 5.788 pesos, un 20% que un año atrás. Igual magnitud de incremento presentan los alquileres en La Paz. En tanto en Las Piedras los arrendamientos aumentaron 17% en el último año. En todos los casos los datos muestra que el mercado de alquileres en la Ciudad de Costa sigue la misma lógica que en la capital, lo que estaría
indicando que la dinámica de precios en el mercado de alquileres refiere a una lógica metropolitana.

Maldonado
En la ciudad de Maldonado el alquiler promedio también supera al promedio capitalino ubicándose en 8.523 pesos, registrando una suba respecto al año anterior del 14%.

San José
En San José el alquiler promedio se ubica en los 4756 pesos y ha experimentado una suba superior al 18% en relación al año anterior

Florida
El precio promedio de los alquileres en la ciudad de Florida se ubicó en los 5.451 pesos, acumulando una suba en el último año del 13%, el menor registro de toda la zona metropolitana.

Construcción de Viviendas

Según el INE durante el primer semestre del 2012 el volumen de construcción de vivienda nueva tuvo un incremento de 4% con respecto al semestre anterior, pero una caída del 15% respecto al mismo periodo del año anterior. Estos datos guardan directa relación con los datos que emanan del Indice de Cantidad de Compraventas analizado mas arriba y que muestra que si bien se mantiene el dinamismo del sector el ritmo es menor al de años precedentes.

Estos datos sobre la evolución general de la industria de la construcción, muestra a su interior distintos comportamientos según el tipo de obra.

En efecto la construcción de viviendas individuales registró una caída del 29% en el primer semestre del año 2012 en relación al inmediatamente anterior.

Mismo comportamiento muestra el volumen de construcción de Torres Económicas, con una caída cercana al 10% en comparación al semestre anterior pero que llega la 50% en relación a la primera mitad del 2011.

La construcción de Torres Medianas con Ascensor que tuvo un importante incremento del 24% frente al segundo semestre del 2011 y del 48% en relación a la primera mitrad de 2011 explican gran parte de la dinámica expansiva del sector. Otra de las tipologías que ha mantenido un incremento de su volumen de construcción es de las Torres Suntuarias que crece un 4% en comparación a la segunda mitad del 2011, aunque registra una caída del 34% con respecto al volumen construido en la primera mitad del mismo año.

Este ritmo diferencial de la industria de la construcción a favor de tipologías de tipo medio en detrimento de las de carácter suntuario, tiene como una de sus posibles explicaciones en los efectos de la puesta en practica de la nueva Ley de promoción de inversión en vivienda de interés social que exonera de impuestos a la construcción de vivienda que no superen determinados valores de mercado.

Precio del metro cuadrado de construcción

El precio del metro cuadrado de construcción se ubicó en promedio en los 23.102 pesos (1.215 dólares) mostrando una suba importantes durante la primera mitad del 2012 con un incremento del 6% en relación al semestre anterior cuando el precio promedio del metro cuadrado se ubicaba en 22.334 (1.175 dólares) en relación al semestre anterior y del 12,6% si se lo compara con un año atrás.

Los precios del metro cuadrado de construcción por tipología alcanzaron los 27.251 pesos (1.434 dólares), mientras que para las Torres Medianas con Ascensor el precio promedio se ubico en los 17.633 pesos (928 dólares).

Costos de la Industria de la Construcción

La evolución al alza antes referida durante el pasado año parece estarse confirmando para el presente año, tal cual se desprende de los datos mas recientes que arroja el Indice de Costo de la Construcción (ICC) que elabora el INE. En efecto según este indicador, en febrero de 2013 los costos de la construcción experimentaron una suba del 0,35% en relación al mes anterior y acumulando una suba del 15% en el último año. El rubro de mayor incidencia en la suba puntual de febrero fueron los Costos de Materiales que se incrementaron 0,70%, los que acumulan un alza del 6,8% en el último año.

En tanto los Costos de Mano de Obra y Leyes Sociales se incrementaron en el entorno del 21% siendo son los rubros que registraron el mayor crecimiento en el último año.

Permisos y Superficie de obra autorizada en Montevideo

En el primer semestre 2012 se aprobaron un total de 570 permisos de construcción, de los cuales el 75,3% correspondieron a viviendas, 17,2% a comercio, y 3,5% a industria. En términos de metros cuadrados
autorizados los porcentajes de representación en cada caso fueron respectivamente 56,6%, 28,5% y 10,5%.

La mayor parte de los permisos se otorgaron a obras nuevas (30,8%), varios tipos de obra simultáneas (25%) y regularizaciones (17%).

El último dato disponible indica que durante el año 2011 en Montevideo se autorizaron 1.571 permisos de construcción, abarcando una superficie de 580.315 metros cuadrados de construcción.

En general, la superficie construida se concentra en obras grandes, siendo las mayores a 1000 m2 las que acumulan el 60% de la superficie autorizada a pesar de su escasa participación en número de permisos (13%).

Autorizaciones para obra nueva por barrios

Los permisos y la superficie autorizada para obras nuevas se concentran en las viviendas. Si bien el número de permisos para vivienda nueva representan sólo el 20% del total, en superficie autorizada representan más del 42%.

En tanto los permisos de vivienda otorgados según barrios, muestran que Carrasco, Pocitos y Área Rural representando en conjunto el 25% del número de permisos, y casi el 46% de la superficie autorizada.
Si se observa la superficie autorizada en metros cuadrados en relación al número de permisos otorgados se destaca también la construcción en otros barrios como Parque Batlle y Cordón donde se acumula el 9% de los permisos autorizados y el 15,7% de la superficie autorizada. En el año 2011 fueron 1.696 permisos, con una superficie de 642.714 metros cuadrados, lo que implica una baja del 7% en el número de obras autorizadas por el gobierno departamental.

Pese a esta baja puntual interanual, la evolución de la industria en la última década muestra una tendencia creciente y sostenida, tal cual lo muestra el grafico precedente.

Permisos y Superficie de obra autorizada en Maldonado

En el primer semestre 2012 se otorgaron 905 permisos de construcción en la Intendencia de Maldonado. Más del 50% corresponde a obras nuevas. El destino principal es vivienda en más del 90% de los permisos y superficie autorizada.

El 71% de la superficie autorizada para vivienda está en el tramo de más de 2000 m2. Al comparar los datos con la superficie autorizada para vivienda nueva se observa que tan solo 23 permisos abarcan el 77% de la superficie autorizada, significando un promedio de superficie de 10.424 m2 en cada uno de ellos.

Permisos por localidad fernandina

En cuanto a los permisos asignados en cada localidad, la mayor cantidad de permisos fueron asignados en la ciudad de Maldonado 29% y en Punta del Este 18%.

Sin embargo si se observan los metros cuadrados autorizados Punta del Este tiene más participación, alcanzando el 50% de la superficie autorizada frente al 25% de la ciudad de Maldonado.

Asentamientos Irregulares

Según el último informe del PIAI (Programa de Integración de Asentamientos Irregulares) realizado a partir de los censos recopilados por el censo 2011 en nuestro país aun existen 589 Asentamientos Irregulares donde habitan 125.271 personas. El 78% de estos asentamientos se ubican en los departamentos de Montevideo y Canelones. Estos datos suponen una disminución del 11% en el periodo intercensal y una reducción del 8% en el número de personas que habitan en estas condiciones.

Otro aspecto positivo que surge del ultimo relevamiento es que se ha reducido la cantidad de personas por vivienda en Asentamientos, lo cual se considera una medida de menor hacinamientos.

Mientras en el período 2006 – 2011 surgen 18 nuevos asentamientos, los programas públicos (PMB y programas de las intendencias) regularizan o realojan 91asentamientos. En el período considerado, por cada nuevo asentamiento que surge, el Estado regulariza o realoja cinco.

No obstante esta reducción aun el 5% de los uruguayos habitando en Asentamientos Irregulares.

Fuentes de información

– Informes de Actividad Inmobiliaria, Instituto Nacional de Estadística (INE)
– Indices de Costo de la Construcción, INE, febrero 2013
– Indice de Volumen Físico de la Construcción (IVFC), INE, 1er. Semestre 2012
– Encuesta Continua de Hogares, INE, 2005, 2010, 2011 y 2012
– Informe de Cuentas Nacionales del año 2012, Banco Central del Uruguay
– Informe Técnico del PIAI: Relevamiento de Asentamientos Irregulares. Primeros Resultados de Población y Viviendas a partir del Censo 2011.

Este es un trabajo de divulgación académica de la Unidad Permanente de Vivienda (UPV) Farq- Udelar

Coordinación / Arq. Raúl Vallés
Elaboración / Soc. Andrés Pampillón
Diseño / Arq. Damián Bugna
Fotografía: Servicio de Medios Audiovisuales

Publicado por Damián Bugna | 18 de abril de 2013 - 13:44 | Actualizado: 31 de julio de 2013 - 02:57 | PDF