Boletín N°1

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Octubre, 2012
Nota Editorial

Dentro del sistema habitacional, el mercado inmobiliario es un componente clave para comprender las distintas lógicas que están presentes en la producción del hábitat residencial. Si bien tiene sus reglas propias y se orienta directamente a un sector de la población, la demanda solvente, la dinámica y accionar del mercado inmobiliario incide fuertemente en todo el sistema, donde además se despliegan las acciones del Estado y aquéllas que responden a las situaciones de mayor precariedad que tienden a resolverse con independencia de aquellos.

Presentamos con este “Monitor Habitacional” una lectura general de la situación a nivel país con especial atención a los indicadores del mercado inmobiliario, de manera de ofrecer a través de una publicación periódica un servicio de divulgación académica dirigido a múltiples actores, que aporte insumos objetivos para el análisis de una realidad habitacional con las complejidades específicas que tiene en nuestro país.

En este primer número presentamos algunos de los principales indicadores que serán objeto de seguimiento sistemático. Se incorporan también datos generales sobre el stock de viviendas recientemente publicados a partir de los datos del censo 2011 y de la Encuesta Continua de Hogares, así como datos vinculados al desempeño de la industria de la Construcción.

Stock Habitacional

Según el Censo 2011 en el país existen 1.389.740 de viviendas, de las cuales 253.176 están vacías o son estacionarias, lo que representa un 18% del total. En Montevideo el stock habitacional alcanza las 520.538 de las cuales 48.525, un 9% están desocupadas. Cabe destacar que según datos del 2006 hay 195.772 personas en 53.638 viviendas en Asentamientos Irregulares.

Tenencia y acceso a la vivienda

Al cierre del año 2011, el 59% de los hogares son propietarios de la vivienda que habitan, mientras el 19% es inquilino y el 22% ocupante con o sin permiso. En Montevideo la cantidad de propietarios cae al 57,5%, mientras los inquilinos representan el 25% del total, siendo el departamento del país con mayor proporción de arrendatarios, mientras los ocupantes con o sin permiso suponen el 17,5%.

INDICADORES DE ACTIVIDAD

Cantidad de Compraventas de Viviendas

Los últimos datos disponibles, correspondiente al primer trimestre de 2012, muestran una caída del 17% en la cantidad de compraventas con respecto al trimestre anterior. En el mismo sentido evoluciona el nivel de actividad en este segmento del mercado inmobiliario que disminuye 11% si se comprara el Indice de Cantidades de Compraventas de Viviendas con el mismo período del 2011.

Esta recurrencia estaría indicando que, pese a los factores estacionales que inciden en los primeros meses del año, se observa una desaceleración en el ritmo de compraventas en el país.

En términos absolutos, los datos del INE muestran que en marzo del año 2012 se alcanzaron las 7.398 operaciones, mientras que en el mismo mes del año pasado las mismas llegaron a las 6.935 operaciones, lo que implica un incremento del 6%.

Ahora, cuando se analiza la evolución del Indice de Cantidades en el mediano plazo, se observa que el nivel de actividad crece al menos desde el año 2006, aunque registrando una desaceleración en el ritmo de crecimiento de las compraventas durante el último año. Pese a esto, aún es muy pronto para saber si el freno observado estaría dando cuenta de un cambio de tendencia en el mercado local o se trata de impactos puntuales derivados de los efectos de la crisis económica y financiera del primer mundo por un lado, y por las medidas restrictivas a la salida de divisas desde Argentina por otro. Cabe recordar que los flujos de capital que históricamente han tendido a localizarse en el sector de la construcción y en especial en Punta del Este provienen de la vecina orilla.

Cantidad de Compraventas por Departamento

Si se toma como referencia lo ocurrido en el mes de marzo de 2012, el 34% de las compraventas se realizaron dentro del departamento de Montevideo, seguido por Maldonado con un 15% de las transacciones, siendo el segundo mercado más dinámico en materia inmobiliaria. En tercer lugar figura Canelones, donde ocurrieron el 13% de las operaciones de compraventa del periodo considerado. Luego aparecen los departamentos de Colonia con 4% y Rocha casi 8% del mercado de compraventas

En relación a diciembre del año pasado se observa un incremento significativo en el número de compraventas en el departamento de Rocha de 481 a 846 pasando de representar el 4% al 7,6% del total de operaciones en el territorio nacional, lo cual implica casi su duplicación.
Nuevamente aquí juegan factores estacionales pero también puede estarse operando un incremento de la demanda inmobiliaria al influjo de los proyectos de gran volumen de inversión que se anuncian para dicho departamento. Esto estaría mostrando mayor presión sobre los valores de los inmuebles.

Volumen Físico de Construcción

Durante la segunda mitad del año 2011 el volumen de construcción de viviendas nuevas tuvo una caída del 19% en relación al primer semestre, según el Indice de Volumen Físico de la Construcción (IVFC). En tanto si se lo compara con el mismo período del año anterior se registra un crecimiento del 3%.

Si se analiza el volumen de construcción por tipo de vivienda los datos muestran que la mayor reducción se verificó en “Torres Suntuarias”, con una caída del 37% en relación al semestre anterior. Cabe indicar que este tipo de viviendas supone el 45% de la producción total. En contraste con esto, el volumen de construcción de viviendas individuales aumentó 27% y el de “Torres medianas” creció 20%.

Costos de la industria de la construcción

Los datos sobre los costos de la industria de la construcción registrados en agosto del presente año muestran una baja del 0,23% en relación al mes anterior. El rubro de mayor incidencia en este descenso fueron los materiales.

No obstante esta baja puntal, los costos de la industria muestran un incremento acumulado del 3,7% en los primeros 8 meses del 2012 y de 14% en los últimos doce meses. Si se compara el acumulado anual con los ritmos anualizados se observa una desaceleración importante en el ritmo de incremento de estos costos en términos generales.
En este caso también debe tomarse con cautela esta baja pues tan solo un mes atrás, en junio de 2012, el índice había registrado una suba de 1% y los incrementos acumulados han sido significativos y sostenidos en el tiempo.

Obras en ejecución

Las obras en ejecución en todo el país se incrementaron 16% a lo largo de 2011 en relación al año anterior. Se alcanzó un promedio de 7.393 obras frente a un promedio de 6.357 obras anuales en 2010.

En tanto las obras en ejecución en la capital de país se incrementaron 13% respecto al año anterior, alcanzando un promedio 2.453 obras.

Permisos de Construcción en Montevideo


Cuando se analiza la evolución de los permisos otorgados por la Intendencia de Montevideo se observa que durante el año 2011 se otorgaron 1.571 permisos contra 1.696 de año anterior, lo que supone una baja del 7%. No obstante ésta caída puntual la cantidad de permisos se mantiene en niveles elevados desde que el sector recuperó su dinamismo con posterioridad a la crisis de 2002.

De los permisos otorgados en 2011 un 26% corresponde a obras nuevas, 25% a tipos de obra simultáneas y 21% a regularizaciones. Cabe mencionar que la información disponible es de carácter genérico, no permitiendo discriminar la cantidad de permisos por tipo de vivienda.

Superficie de proyectos aprobados

Similar situación ocurre cuando se observa la cantidad de metros cuadrados implicados en estos proyectos. En efecto, durante 2011 se alcanzaron a otorgar permisos para 580.315 metros cuadrados de superficie a construir, mientras el año anterior se habían alcanzado los 642.714, lo que implica una caída del 10%.

El 51% de los permisos autorizados es para viviendas de menos de 80m2. Por su parte las obras mayores a 1000 m2 si bien concentran el 60% de la superficie a construir suponen solamente el 13% del total de permisos aprobados.

Permisos de construcción de viviendas por barrios de Montevideo

Los barrios que concentraron el mayor número de proyectos durante el 2011 siguen siendo de la franja costera del Este de la ciudad. Carrasco registra la mayor cantidad de proyectos con 154, seguido por Pocitos con 121 aunque este barrio recibe la mayor superficie de construcción con 65.835 metros cuadrados, 10 mil metros mas que Carrasco. En tercer lugar aparece el Buceo con 90 permisos otorgados, luego Malvín con 72 y Punta Carretas con 65 aunque con superficies construidas bastante más bajas. En contraste, los barrios menos dinámicos son Nuevo París, Colón Belvedere y Atahualpa con 9 permisos otorgados. Nuevamente, los datos dan cuenta de lo segmentado y territorialmente concentrado del dinamismo del sector formal. A mitad de tabla se ubican el Centro. La Ciudad Vieja y barrios aledaños.

Ejecución de obras por sector

El 86% de las obras ejecutadas durante el 2011 corresponden al sector privado, mientras el restante 14% es realizado por el sector público.

Personal ocupado

En el 2011 en las obras en ejecución en todo el país generaron un nivel promedio mensual de 72.890 puestos de trabajo, lo cual representa un incremento de algo mas del 20% en relación al año 2010, donde el promedio mensual de personal ocupado fue de 60.443 personas.

Personal ocupado por sector

El sector privado ocupa al 75% de la mano de obra mientras el sector público absorbe el restante 25%. Este guarismo es sensiblemente mas bajo que el promedio de años anteriores, cuando el sector público llegó a ocupar el 32% de la mano de obra de la industria.
El promedio de personal ocupado por obra en el sector público es de 18 personas, mientras que en el sector privado la media se reduce a la mitad.

INDICADORES DE PRECIOS

Precio del Metro Cuadrado

El precio medio del metro cuadrado de compraventa en Montevideo se ubicó en 527 dólares en propiedad común y de 1.008 en propiedad horizontal (PH) durante 2010, estimándose para el 2011 en 1.148 dólares. Mientras que en el año 2005 los valores eran de U$S 310 para propiedades comunes y de U$S 560 el metro de PH. En este caso prácticamente se duplican los precios en 5 años.

En tanto en el corto plazo, y como revela el gráfico adjunto, el precio en dólares del metro cuadrado de las compraventas registradas en el primer trimestre de 2012 disminuyó 1,67% con respecto al trimestre móvil anterior. Esta baja esta consonancia con la caída observada en la cantidad de operaciones del período. Ahora, en relación al promedio de 2011 el precio medio del metro cuadrado se incrementó casi 8% en dólares

Mientras, durante el último trimestre de 2011 el m2 se incrementó 4,5% en dólares en relación al trimestre anterior, acumulando un alza del 23% en relación al promedio de precios de año 2010 lo que implicó un encarecimiento cercano al 15%. Puede indicarse entonces que hasta finales del año pasado se observa una evolución marcadamente alcista, tanto de los precios como de las cantidades de compraventas a lo largo de todo el año 2011. No obstante los primeros datos del 2012 estarían registrando una moderación de dicha tendencia con un leve y puntual retroceso. Nuevamente, debe indicarse que aún es prematuro suponer un cambio de tendencia en la evolución de los precios, lo que debería ser confirmado o no en sucesivas mediciones.
Hasta finales de 2011 los indicadores de precio y cantidad daban cuenta de que el dinamismo del mercado inmobiliario venía siendo constante, al menos desde 2006. Pese al alza sostenida de precios los niveles de demanda habitacional en el mercado formal continuaban creciendo, apoyados en la mejora de los ingresos de los hogares por un lado y por una mayor oferta de créditos hipotecarios públicos y privados.

Precio de Alquileres (*)

El valor promedio de los alquileres vigentes en Montevideo alcanzó los 6.746 pesos, mientras el promedio de los arrendamientos en propiedad horizontal, que son cerca de la mitad del universo analizado, se ubicó en los $ 7.463.

Por su parte el precio promedio de los nuevos alquileres aquellos iniciados en marzo de 2011) llega a los $ 9.099 en propiedad horizontal, mientras el promedio trepa de los nuevos contratos llega a los $ 8.564 pesos.

La diferencia entre los alquileres vigentes y los nuevos registra entonces un incremento del 27%, mostrando la continuidad del ciclo de fuerte alza que vienen experimentando en los últimos años, mas allá del efecto de depreciación inflacionaria que ronda el 8% anual. Este diferencial alcista se observa en todos los barrios de Montevideo.
Al finalizar el año 2001 el alquiler promedio se ubicaba en los 6.531 pesos. En tanto el precio promedio de los alquileres en PH llegaba a los $ 7.232, lo que implica un incremento del 3% en ambos promedios en relación a marzo del presente año en ambos

En tanto si se comparan los nuevos contratos promedios por barrios de Montevideo realizados en marzo de este año son 20% superior al de los contratos vigentes.

Precios de alquileres nuevos por barrio de Montevideo

Los alquileres muestran una gran dispersión de valores según el barrio. En la última medición disponible el promedio más alto se registro en Pocitos con $ 11.119, valor 38% superior, unos 3000 pesos, por encima del promedio

En el otro extremo, los promedios mas bajos de alquileres se registraron en el Cerro con $5.715, un valor 29% mas bajo que la media montevideana. Esta diferencia muestra que el valor de los alquileres promedio en Pocitos es prácticamente el doble que en el Cerro. Los precios de los arrendamientos reflejan entonces de forma nítida la fuerte disparidad socio residencial entre ambas zonas de la ciudad.

Precio de alquileres en localidades del Area Metropolitana de Montevideo

Las dinámicas del mercado inmobiliario capitalino no son ajenas al proceso de metropolización de Montevideo, incluso pueden ser vistas como alguna de sus causas principales. En este sentido pues parece relevante observar también la evolución de los alquileres en localidades inscriptas en su órbita ya que suelen ser soluciones habitacionales para aquellos hogares que por sus ingresos no alcanzan a cubrir los valores solicitados en la capital.

En el caso de la ciudad de La Paz, al mes de marzo de 2011 el alquiler promedio se ubica en los $4.571, registrando un incremento de 1% en relación al mes anterior y del 17% en el último año. Pese a ello el valor promedio se mantiene muy por debajo de la media capitalina e incluso de los valores de las zonas menos cotizadas de la capital. Situación similar ocurre en Las Piedras, donde el alquiler promedio se ubica en $4.639 acumulando una suba anual del 16%. En Canelones capital, Santa Lucía, así como en los departamentos de San José y Florida si bien ocurren alzas que acompañan la tendencia general, sus valores promedios se ubican en el entorno de los $ 5.000. En tanto el alquiler promedio en la ciudad de Pando es levemente supeorior al de estas localidades, ubicándose en $5.342, con una suba anual por encima del 20%, acercándose así a los precios promedios de los barrios menos cotizados de Montevideo.
En síntesis, si bien los guarismos de incremento de los alquileres en estas localidades siguen los ritmos observados en la capital, o incluso los superan, todavía se verifican diferencias importantes de precios. Esto permite afirmar que persisten las presiones que favorecen la movilidad residencial expansiva del arco metropolitano.

Quizás la única excepción sea la Ciudad de la Costa, donde los precios promedio de alquileres, ubicados en $7.777 y con una suba anual del 15% igualan e incluso superan los valores promedio de los arrendamientos capitalinos

Precio de alquileres en Maldonado

En tanto en el mercado alquileres de la capital fernandina los precios evolucionan también al alza. El ultimo dato disponible de marzo de este año ubica el valor promedio del arrendamiento en la ciudad de Maldonado en los $7.905, prácticamente un 16% por encima de la media capitalina.

Alquiler e Ingreso de los Hogares

El incremento real o encarecimiento de los alquileres es observable claramente cuando se los relaciona con el nivel de ingreso de los hogares. En este sentido se constata que a inicios de 2006 el alquiler representaba en promedio un 18% de los ingresos de los hogares mientras que en marzo de 2012 pasaron a representar el 21%, los datos confirman entonces la tendencia alcista antes referida a lo largo del últimos 6 años.

Tendencias futuras del precio de alquileres

En tanto al observar la evolución anualizada comparada entre ambos tipos de contratos de alquiler, se constata que los alquileres vigentes se incrementaron 15% en términos anuales, mientras que los alquileres nuevos treparon a un ritmo algo menor del 11%.

El análisis comparado muestra que la diferencia entre ambos tipos de contrato se reduce, lo que estaría implicando una desaceleración en el ritmo de incremento a mediano plazo. Esta desaceleración en el ritmo de incremento de los nuevos contratos ya se observó en la medición anterior. En efecto durante el ultimo trimestre de 2011 ya se había observado una disminución similar, de confirmarse de aquí en mas el mismo comportamiento en los precios de los nuevos alquileres podríamos estar asistiendo a una moderación del ciclo de acelerado aumento de estos precios. En teoría y por lo general los precios de los alquileres no deberían subir indefinidamente puesto que llegado determinado umbral de precios esta modalidad se vuelve poco atractiva frente a la posibilidad de acceder a un mecanismo de compra.
(*) Cabe recordar que el estudio del mercado de alquileres que realiza el INE se basa en los registros del Servicio de Garantía de Alquileres (SGA) de la Contaduría General de la Nación y que el mismo cubre alrededor del 30% del total lo que supone unos 31.814 contratos.

Inversión en Activos Inmobiliarios: La vivienda como forma de capital

Según el reciente informe de Uruguay XXI sobre los flujos de Inversión Extranjera Directa (IED) el volumen de capital llegado del exterior por esta vía fue de 2.191 millones de dólares durante el pasado año 2011, lo que implica un volumen equivalente al 4,7% del PBI. Argentina es el principal origen de este flujo de inversión con una participación promedio del 26% del total, unos 570 millones de dólares anuales. El de la Construcción es el sector que capta mayor parte del mismo, dentro del cual destacan las inversiones inmobiliarias en Punta del Este.

Este volumen de capital hacia el sector de la construcción ha generado que las inversiones inmobiliarias sean unos de principales rubros de captación de IED en el país. Ahora y no obstante ello, debe indicarse también que un porcentaje difícil de precisar de las operaciones de compraventa de bienes inmuebles no tienen como destino la vivienda habitación sino que se tratan más bien de activos financieros.
Esta es una forma de ahorro y colocación de capital alternativo a los productos y formas habitualmente ofrecidos en plaza. Este flujo adicional sobre de stock habitacional construido tiene efectos directos y distintos sobre el mercado inmobiliario ya que por un lado impulsa y sostiene niveles crecientes de actividad y empleo en el sector, pero por otro, genera una demanda agregada de vivienda suntuaria que tiene una incidencia importante en la suba de precios en el mercado inmobiliario y del suelo.
Es decir, valoriza sus respectivos entornos pero no necesariamente cubre la demanda habitacional existente en otros segmentos del mercado.
No es posible cuantificar con exactitud qué volumen del stock es construido y comercializado con fines habitacionales y que porción en función de estos criterios financieros, ya que suelen ser aspectos que operan en simultáneo en la toma de decisiones y en el horizonte motivacional de los actores. Pero pese a estas dificultades se puede tener una aproximación a partir de los flujos de IED a cuenta de mejor indicador, del importante y creciente volumen de activos que han ingresado en el sector en los últimos años.

Un nuevo instrumento

En tanto se ha puesto en funcionamiento la ley 18.795, promueve la inversión en viviendas de interés social a través de exoneraciones tributarias a los inversores y de subsidios a los compradores o inquilinos. Desde su aprobación se han presentado 78 proyectos, 46 de los cuales ya han sido promovidos. La Agencia Nacional de Vivienda espera que para 2013 las inversiones por este medio alcancen los US$ 180 millones y permitirá que en los próximos años la construcción de torres medianas y económicas pase de 50.000 m2 anuales a 150.000 m2 anuales.

Fuentes de información:

-Informes de Actividad Inmobiliaria, Instituto Nacional de Estadística (INE)

– Indices de Costo de la Construcción, INE, junio de 2012

– Indice de Volumen Físico de la Construcción (IVFC), INE, 2011

– Encuesta Continua de Hogares, INE, 2005, 2010 y 2011

– Encuesta Nacional de Hogares Ampliada (INE) 2010

– Informe de Inversión Extranjera Directa, Uruguay XXI, agosto 2012

Este es un trabajo de divulgación académica de la Unidad Permanente de Vivienda (UPV) Farq- Udelar

Coordinación / Arq. Raúl Vallés
Elaboración / Soc. Andrés Pampillón
Diseño / Arq. Damián Bugna
Fotografía: Servicio de Medios Audiovisuales

Publicado por | 30 de octubre de 2012 - 02:17 | Actualizado: 30 de julio de 2013 - 18:08 | PDF

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