Boletín N°4

Nota editorial

En este número presentamos los últimos datos sobre la evolución de la industria de la construcción al cierre del año 2012. A la vez que actualizamos la información sobre cómo se vienen desarrollando los proyectos por la nueva Ley Nº 18.795. de Promoción de Vivienda de Interés Social.
Al momento de la elaboración de esta edición del Monitor Habitacional (MH4), los datos sobre el comportamiento de los Indicadores de Actividad Inmobiliaria (IAI) del Instituto Nacional de Estadística que registran el nivel de compraventas en precios y cantidad, así como de los alquileres aún no han sido divulgados por la referida agencia estatal. Por lo que siguen siendo válidos los publicados en nuestra edición anterior (MH3). La que se encuentra disponible (junto al MH1 y MH2) en la web de la Facultad (www.fadu.edu.uy) en la sección de la Unidad Permanente de Vivienda (UPV) como los últimos datos conocidos.

Contexto y Perspectivas

A finales del año 2013 la economía uruguaya en su conjunto sigue creciendo de manera continua, con la sola excepción de 3 trimestres, tal como lo indica la gráfica del informe del Banco Central del Uruguay. Según los últimos datos de la entidad oficial correspondientes al tercer trimestre el PBI nacional creció 3,3% en relación al mismo período del 2012, pero registra una caída del 0,7% en relación al trimestre inmediatamente anterior.
Uno de los sectores responsables de esta baja relativa es la Construcción que cae 1,2% con respecto al trimestre anterior. Pero acumulando bajas del 3% en relación al 3er. trimestre del 2012 y del 4% entre los 2os. trimestres de los mismos años. Lo cual, indica que la Construcción atraviesa un ciclo de algo más de un año desaceleración en sus ritmos anteriores de expansión. Si bien, en términos absolutos mantiene un buen de actividad, como los muestran los datos sobre volumen físico de este sector, que se analizan mas adelante.
Esta moderación en su nivel de expansión, tiene su explicación en las señales de precaución que ha venido emitiendo un entorno global inestable. Y en particular por las medidas Argentinas que afectaron el flujo de inversión de ese origen que tradicionalmente opera en nuestra plaza. Cuando se observan los datos del sector se constata que la desaceleración de la actividad se había iniciado a finales de 2011. Como elemento compensador de estas tendencias del contexto, los proyectos promovidos por la Nueva Ley de Vivienda de Interés Social, que incentiva a los desarrolladores con importantes beneficios impositivos esta teniendo un comportamiento promisorio. Lo supone un elemento de activación del sector y de la oferta de viviendas en una franja de valor no suntuaria, que los datos generales aun no pueden registrar, pues el grueso de la ejecución de estas obras está recién ocurriendo.
Ahora, no obstante estas distorsiones de carácter coyuntural, en términos tendenciales podemos afirmar que todas las proyecciones de mediano plazo indican que el Uruguay está cerrando una década de expansión consecutiva. Situación que no tiene precedentes en la historia moderna del país, al menos desde que hay registros profesionales de actividad. Y así lo seguiría haciendo en los próximos años, al menos por los efectos inerciales del proceso antes referido. La Encuesta de Expectativas Económicas del BCU señala que la mayoría de los actores consultados estiman un deciento de la economía uruguaya para el 2014 de 3,35%.

En tanto, al interior de este ciclo expansivo se observa que los guarismos de crecimiento alcanzados en la primera década del siglo 21 en el entorno del 6% se han moderado a tasas del 4% en los años transcurridos de la segunda década. Esto sucede como consecuencia de la crisis en buena parte del primer mundo, que ya se prolonga desde año 2008, y que ha supuesto una retracción de la demanda de nuestro país en esos mercados, y la propagación cierta de una sensación de cautela en las expectativas de los actores económicos.
Esto en general ha sido compensado por la demanda de otros mercados y supuesto cambios en el perfil de relacionamiento comercial del país, hacia una mayor diversificación de los socios comerciales y con una fuerte reorientación de sus colocaciones hacia los nuevos motores del crecimiento mundial, como Brasil y China
Para el caso de la industria de la Construcción, y en particular la directamente asociada a la infraestructura turística, a las condicionantes del entorno global hay que sumar los efectos que las medidas de protección financiera implementadas en Argentina han supuesto para el freno de las inversiones de ese origen en el sector. En este caso, la estructural argentino-dependencia, que ha sido aplacada en otros sectores de actividad parece no haber ocurrido en el sector, o al menos no en magnitudes que permitan sustituir ese flujo de capitales por otros.

 

ÍNDICE DE VOLUMEN FÍSICO DE LA CONSTRUCCIÓN (IVFC)

El Índice de Volumen Físico de la Construcción (IVFC) que el INE elabora de manera semestral, en este caso correspondiente al segundo semestre 2012, mostró una importante reducción del 12% del volumen de obra de vivienda nueva, respecto al semestre anterior y registra una disminución de poco mas del 8% contra igual semestre del año anterior.

El INE calcula dicho índice en forma semestral desde el año 1990, a partir de los datos obtenidos a través de la Encuesta de Avance Físico de Obras, información derivada de los permisos de construcción aprobados por la Intendencia de Montevideo. En tanto que para Maldonado, el otro gran polo de desarrollo del sector los datos se obtienen a partir de los permisos de construcción del Banco de Previsión Social. Otra serie de datos relevantes para nuestro Monitor que se desprenden del referido informe tiene que con el personal ocupado en el sector.
Una primera constatación a partir de la retracción de la evolución general de índice de construcción de viviendas nuevas, es que los datos están en línea con el comportamiento a la baja expresado por los indicadores de cantidad de compra ventas de vivienda durante el mismo periodo. Puesto que una baja en la oferta de vivienda nueva se vio reflejado en un menor volumen de transacciones en el mercado inmobiliario en su segmento residencial.
La merma reflejada en la evolución de estos indicadores guarda estrecha relación con las señales de desaceleración experimentadas por la economía a nivel global, como efecto de la crisis que aun persiste en buena parte del mundo desarrollado. En tanto a nivel regional, las medidas restrictivas para la salida de divisas implementadas en Argentina han tenido también un efecto desacelerador en el ritmo y volumen de obras de construcción realizado por desarrolladores e inversionistas de ese origen.

Un elemento compensador de esta situación, que el informe aún registra por estar datado en la segunda mitad del año 2012, es el impulso dinamizador que tendrá el importante volumen de obras de vivienda nueva que ingresará al mercado a través de la Ley de Vivienda de Interés Social, que recién empezará a ser registrado por los indicadores en próximas mediciones. Esto nos permite presagiar un cambio, o al menos una moderación de las tendencias que este informe registra sobre el volumen de actividad del sector.

Volumen de Construcción por Tipología

Ahora las bajas registradas en el índice general en el volumen de construcción en Montevideo de prácticamente un 12% tienen en su interior distintos comportamientos según las diferentes tipologías. Las reducciones mas significativas se observan en la Tipología 5, 8,9 10, mientras solo se observan aumentos de producción en las Tipologías 6 y 7.

CUADRO 1

 

En tanto del siguiente cuadro (2) puede extraerse la importancia relativa de cada tipología, siendo las 9 (torre mediana con ascensor) y la 10 (torre suntuaria) destinado a los segmentos medios, medios altos y altos, las que concentran poco más del 70% del volumen construido, como lo expresan los metros cuadrados.
A su vez ambas tipologías son las responsables del mayor aporte de valor generado por el sector Valor Bruto de Producción (VBP). Valor que mostró una caída del casi 4% en relación al primer semestre de 2012, pero una mejora de poco mas del 5% en relación al segundo trimestre de 2011. Lo que sería una primera señal sino de recuperación al menos de freno en la caída.
Otro aspecto interesante del comportamiento del sector es que la contracción más importante se concentró en la tipología 10 (Torres Suntuarias), la que cayó 15% en su participación del V.B.P.

CUADRO 2

 

COSTO DE CONSTRUCCIÓN POR M2

Por su parte en lo que refiere al precio (costo) del metro cuadrado construido el promedio se ubica para el semestre de referencia en los 24.975 pesos. Esto supone un incremento de 1.873 pesos con respecto al semestre anterior, lo que implica una suba en el entorno del 8% y del 15% en relación al mismo semestre del 2011. Ahora, cuando se analizan estos precios según cada tipo de vivienda los datos muestran una importante dispersión. La que va desde los 18.818 pesos el metro para la Tipología 8 (Torres económicas con ascensor), a los 45.370 pesos para la tipología 4 (Vivienda suntuaria /duplex o no, con calefacción)

PERMISOS DE CONSTRUCCIÓN Y SUPERFICE CONSTRUÍDA

Otra forma de analizar la evolución de la industria de la construcción es a través de la relación entre los niveles de producción de vivienda nueva y los permisos otorgados. Estos dos indicadores si bien en general tienden a una fuerte correlación, es decir que cuanto más se autoriza, mas se construye. No obstante ello, una cosa no implica necesariamente la otra, y en momentos de incertidumbre, como parece ser el que se analiza, surge una diferencia entre las obras autorizadas y las que efectivamente se comienzan a ejecutar. Esta singularidad es la que se observa en el gráfico a partir de la segunda mitad de 2011 y que persiste hasta la ultima medición que el INE registra. Esta bifurcación de las curvas y está en línea con los datos analizados mas arriba y que denotan una merma en el nivel de actividad de la industria de la construcción de viviendas con las características ya señaladas.

CUADRO 3

 

Permisos de Construcción

Los datos sobre la evolución de los Permisos de construcción nos permiten contextualizar históricamente, los últimos datos. Pues si bien se observa una desaceleración a partir de 2011, cuando se analiza en su serie histórica queda relativizado el carácter de la misma. Y si bien, como decíamos antes, los permisos otorgados no son necesariamente obra ejecutada, si son indicador de las expectativas Futuras de los operadores e inversionistas del sector. En este sentido, el Cuadro 4 pone de manifiesto que pese a esta baja puntual, las expectativas y comportamiento tendencial del sector en los últimos años ha sido netamente expansiva.

CUADRO 4

 

Nótese que durante 2012, la superficie de obra nueva autorizada es superior al 2011 y alcanza un registro de los más altos desde la salida de la crisis de 2002. No obstante el número de permisos registra una caída en la comparación interanual. Esto además de la baja puntual muestra cuando se relaciona con el aumento de superficie permitida una mayor concentración del sector en obras de mayor superficie.

CUADRO 5

 

 

Otra característica del comportamiento del sector en el mediano y largo plazo, que se desprende de la lectura de la gráfica del Cuadro 5, es el carácter de meseta estable de los últimos años. Esto indica que el ciclo expansivo ha sido dentro de niveles más o menos estables, lo que es una señal de estabilidad y previsibilidad del comportamiento y las expectativas de los actores de la industria. Esto es particularmente relevante a luz de las experiencias internacionales recientes sobre la generación y estallido de burbujas inmobiliarias.
La evolución relativamente armónica de los permisos, nos muestra pues un escenario alcista pero dentro de parámetros similares, sin grandes picos y caídas. Extremo que se observa en nuestro país en décadas anteriores.

Permisos de Construcción por rama de actividad.

Durante el año 2012 se aprobaron 1.443 permisos de construcción en la capital, de los cuales el 75% correspondieron a viviendas, poco más del 18% a comercios y poco más del 4% para la industria.

Dentro de los permisos destinados a vivienda, la mayor parte de los permisos, 59%, fueron otorgados para unidades de menos de 80 m2.
En tanto los proyectos destinados al comercio se concentran en proyectos de grandes superficies, las que promedian los 8.000 m2 por obra. Este dato esta en sintonía con el tipo de desarrollo que esta tendiendo este sector en las últimas décadas.

Permisos para la construcción de viviendas por barrios de Montevideo.

Carrasco, Malvín, Punta Gorda y Buceo concentraron la mayor cantidad de permisos de obra para vivienda en el año 2012, representado en conjunto el 33% del total habilitado, pero solo representan el 22% del total de la superficie aprobada.

Pro su parte, barrios como Tres Cruces, Cordón, Ciudad Vieja, Aguada, y Punta Carretas reciben en conjunto el 10% del numero de permisos pero el 24% de la superficie aprobada. Por lo que en estas zonas se están concentrando proyectos con mayor numero de viviendas.

Estos datos muestran que si bien la zona costera este, la de mayor dinamismo de la ciudad en materia constructiva sigue acaparando un flujo importante de inversión, las viejas zonas centrales comienzan a recobrar presencia en la localización de nuevos proyectos habitacionales.

En tanto en lo respecta a proyectos constructivos destinados al Comercio destaca la autorización en barrios como Mercado Modelo, Bolívar (Nuevo Centro Shopping), Pocitos, Punta Carretas y Buceo, concentrando en su conjunto el 58% de los metros cuadrados aprobados para el sector.

Permisos de Construcción en Maldonado

En el departamento de Maldonado, el otro polo de dinamismo del sector en el país, durante todo 2012 se otorgaron 1.810 permisos, (casi 400 mas que en Montevideo), en casi el 90% de los casos su destino fue la construcción de viviendas, y en su mayoría proyectos edilicios de gran superficie.
Esto también se constata al analizar los datos según su superficie, donde el 68% de la superficie autorizada para vivienda está en el tramo de más de 2.000 m2. Se observa también que tan solo 34 permisos abarcan el 75% de la superficie autorizada, significando un promedio de superficie de 10.574 m2 en cada uno de ellos.

Permisos de obra por localidad fernandina

La mayor cantidad de permisos fueron asignados en la ciudad de Maldonado 28,7% y en Punta del Este 18,6%. Sin embargo en metros cuadrados autorizados Punta del Este tiene más participación, alcanzando el 50% de la superficie autorizada frente al 24,6% de la ciudad de Maldonado.

CUADRO 6

 

REGISTRO DE OBRAS DEL BPS A NIVEL PAIS

Los datos del Banco de Previsión Social indican las obras en ejecución efectiva: 20.332 durante todo el año, lo que nos permite una lectura del presente y el pasado inmediato, pues esta cifra supone un incremento de casi el 6% en relación al 2011 cuando se ejecutaron 19.221 obras.
A su vez nos permiten una visión de la evolución del sector de la construcción a nivel país, mas allá de lo que ocurre en Montevideo y Maldonado. Aquí se observa que los departamentos más dinámicos después de éstos son Canelones y Colonia, seguidos por Rocha y Salto. Mientras en el fondo de la tabla aparecen Flores y Treinta y Tres.

En cuanto a la distribución país, en Montevideo se encuentran el 35% de las obras en ejecución y en Maldonado el 14% aproximadamente. En términos de mano de obra contratada, en Montevideo se encuentra el 35% y en Maldonado el 16%.

CUADRO 7

 

Evolución mensual de obras en ejecución

Si se observa la evolución mensual de la cantidad de obras en ejecución
destaca un promedio mensual de 7.990 obras en el año 2012, lo cual representa un 9,6% de incremento respecto al promedio mensual de 2011, que se situaba en 7.292 obras.

CUADRO 8

 

Obras y personal ocupado por sector institucional

En cuanto al sector institucional por el cual son llevadas a cabo, se observa una participación importante del sector privado, representando alrededor de 84% de las obras en ejecución en el año 2012.

En cuanto a la mano de obra ocupada los datos del BPS muestran que el promedio mensual alcanzó los 83.286 puestos de trabajo, un 14% mas que en el 2011. Si bien el sector privado concentra gran parte del personal ocupado, el sector público posee una participación promedio de 25,5%, comportamiento que se reduce levemente respecto a los años anteriores a 2010 donde estaba en el orden del 32%.

Si se analiza el personal ocupado por obra en ejecución en cada mes se observa un comportamiento estable a lo largo del año. Al comparar el personal ocupado contratado por obra en los dos sectores institucionales, se destaca que el promedio de personal ocupado en el sector público casi duplica al del sector privado (16 y 9 personas respectivamente).
En este sentido se observa un incremento en el nivel de actividad, que seguramente, a la luz de los datos sobre permisos se ralentizará para este año que termina.

CUADRO 9

 

Avance de la Ley de Promoción de la Vivienda de Interés Social (VIS)

Según datos de la Agencia Nacional de Vivienda, a partir de la entrada en vigencia de la Ley Nº 18.795 de Promoción de Vivienda de Interés Social en noviembre de 2011 hasta el 30 de setiembre de 2013 se han presentado 210 proyectos por un total de 7.115 viviendas.

De éstas, 153 proyectos (4.556 viviendas) se encuentran en Montevideo, 22 en Maldonado
(1.987 viviendas), 12 en Canelones (184 viviendas) y los restantes 23 proyectos (388 viviendas) se distribuyen en los departamentos de Colonia, Florida Paysandú, Durazno, Salto, San José, Soriano y Cerro Largo.

Ubicación de los nuevos proyectos de VIS promovidos

Si se analiza la ubicación de los proyectos en la capital se observa que los primeros proyectos presentados están ubicados en la zona de Cordón, Barrio Sur y Palermo y por otro lado en la zona de influencia de Bella Vista. Esto determina un cambio en la distribución de localización y tipo de obra. A modo de ejemplo, en el año 2011 la construcción de viviendas en las zonas C01 y C02 representaba un 22% del total, mientras que en 2012 este porcentaje ascendió a 53%.

En el año 2012 la distribución de los m² concedidos en permisos de construcción para vivienda en la Intendencia de Montevideo refleja una mayor dinámica en barrios centrales de la capital y resta participación
a la costa este. En este cambio tuvo especial importancia la Ley ya que el 23% de los m² otorgados corresponde a padrones con proyectos presentados. En zonas centrales (C01 y C02) esta proporción asciende al 43%. También se constata un aumento de la participación de torre mediana.

Tipos y Tamaños de obras promovidas

En cuanto al tipo de obra, en el primer semestre de 2012 (último dato disponible del INE) aumentó la participación de la construcción de torres medianas pasando de 19% en el primer semestre de 2010 a 38% en el primer semestre de 2012, mientras que la torre suntuaria pasó de 54% a 39% en igual periodo.
Los inversores se han volcado mayormente a la construcción de obra nueva: el 74 % de los proyectos presentados (6.615 viviendas) entran en esta categoría. Le sigue en orden de importancia los proyectos de reciclaje con un 20% de los presentados (819 viviendas), mientras que para refacción, ampliación y finalización de obras inconclusas se presentaron 12 proyectos
en total (6%), acumulando 219 VIS.

Cabe destacar que la mayor parte de los proyectos presentados en Montevideo son de tamaño pequeño (56% del total), es decir, tienen entre 2 y 20 viviendas.
Le siguen los proyectos medianos (28%) y luego los grandes (16%). Igualmente, aunque los proyectos grandes representan la menor proporción del total, acumulan la mayor cantidad de viviendas.

Las transacciones analizadas son en su mayoría de viviendas de dos dormitorios, que representan un 62% de las transacciones analizadas, le siguen las de un dormitorios con el 29% y finalmente las de 3 dormitorios con 9%.

Precios promedios de VIS

En Montevideo el precio promedio de las transacciones de Vivienda de Interés Social (VIS) realizadas en el último año asciende a 12.882 UI/m² (USD/m² 1.656).

FUENTES DE INFORMACIÓN

– Informe Mercado Inmobiliario de la Agencia Nacional de Vivienda.
Octubre 2013.

– Informe sobre Indice de Volumen Físico, Instituto Nacional de Estadística, segundo semestre 2012.

-Informe Trimestral de Cuentas Nacionales, Banco Central del Uruguay, tercer trimestre de 2013.

-Encuesta de Expectativas Económicas, Banco Central del Uruguay, diciembre de 2013.

Este es un trabajo de divulgación académica de la Unidad Permanente de Vivienda (UPV) Farq – Udelar

Coordinación / Arq. Raúl Vallés
Elaboración / Soc. Andrés Pampillón
Diseño / Arq. Damián Bugna

 

 

 

Publicado por Damián Bugna | 13 de agosto de 2014 - 11:05 | Actualizado: 13 de agosto de 2014 - 14:16 | PDF